Poslednjih godina, izgradnja stanova je doživela značajan porast. Svedoci smo da se gotovo na svakom koraku nalazi bar jedno gradilište. Ovaj rast izgradnje stanova je rezultat velike potražnje za novim objektima. Mnogi kupci se odlučuju da kupe stan upravo u novim zgradama. Postoji mnogo prednosti pri kupovini takve nepokretnosti, ali je važno obratiti pažnju i na potencijalne rizike.
Da bismo krenuli od samog trenutka kupovine stana u izgradnji, mislimo na stepen završenosti objekta u trenutku kupovine stana. Opšte pravilo je da bi cena po kvadratnom metru trebala biti niža što je stepen završenosti manji. Ovo je pogodno za kupce koji kupuju stan sopstvenim sredstvima. Međutim, kupci koji koriste stambeni kredit moraju biti svesni da banke ne odobravaju kredite dok stepen završenosti ne dostigne 80%. Zavisi isključivo od investitora da li će pristati na potpisivanje predugovora sa kupcem koji će moći da aplicira za stambeni kredit tek kada objekat dostigne određeni stepen izgradnje. Neki investitori ne žele da zaključe predugovor u ranoj fazi izgradnje jer im je potreban novac za nastavak izgradnje. Oni ne žele da primaju samo kaparu ili deo ugovorene cene od kupaca koji je obezbeđuju sopstvenim sredstvima (obično se radi o učešću od 20%). Zbog toga neki investitori zaključuju predugovore i ugovore samo sa kupcima koji mogu odmah platiti celokupnu ugovorenu cenu ili bar veći deo nje.
Prilikom kupovine stana koji još nije izgrađen, kupci nemaju mogućnost da fizički pregledaju stan i primete eventualne nedostatke, kao što je to moguće pri kupovini stana u starim zgradama. Zbog toga je važno da vam stručno lice pomogne, poput arhitekte koji može da pregleda projektnu dokumentaciju. Pomoć advokata je takođe važna jer treba obratiti pažnju na pravne aspekte kao što su građevinska dozvola i vlasništvo nad nepokretnošću.
Preporučujemo kupcima da u (pred)ugovoru definišu tehničke specifikacije završnih radova, uključujući kvalitet materijala i opreme, kako bi se izbeglo da investitor na kraju isporuči stan koji ne odgovara očekivanom kvalitetu. Ponekad se dešava
da nema zvučne izolacije, da umesto parketa bude postavljen laminat ili da investitor usmeno obeća italijanske pločice, ali ih ne ugradi.
Važno je jasno definisati rok za završetak radova i predaju stana kupcu kao funkcionalne jedinice. Preporučuje se da u ugovoru postoji i odredba o ugovornoj kazni u slučaju kašnjenja sa izgradnjom, koja bi trebala biti ekvivalentna tržišnoj ceni kirije. Bez takve odredbe, kupac neće moći tražiti ugovornu kaznu od investitora, a često se dešava da radovi kasne. Kupci se ponekad nađu u situaciji da počnu plaćati rate kredita i istovremeno plaćaju kiriju za stan koji su iznajmili, jer stan koji su kupili nije završen, iako su planirali preusmeriti novac namenjen kiriji na otplatu kredita.
Nakon završetka izgradnje objekta, investitor bi trebao da dobije upotrebnu dozvolu i da registruje objekat u katastru nepokretnosti. Nakon toga, kupci stana u tom objektu mogu upisati svoje vlasništvo nad posebnim delovima objekta (stanovima). Međutim, ako investitor odstupi od građevinske dozvole, možda neće moći dobiti upotrebnu dozvolu i moraće pokrenuti postupak legalizacije, što može potrajati duže vreme. Ugovorom kojim kupac kupuje stan, može se predvideti rok u kojem prodavac mora da registruje objekat, kao i ugovorna kazna u slučaju kašnjenja.
Nakon što je stan koji kupujete izgrađen, moguće je da se pojave odstupanja u površini u odnosu na projektnu površinu. Manja odstupanja se obično tolerišu, ali je poželjno da u ugovoru o prodaji bude definisano šta će se dogoditi sa cenom u slučaju većih odstupanja u stvarnoj površini stana.
Jedna od glavnih prednosti kupovine stana u novogradnji je da nije potrebno renoviranje stana i da ćete živeti u novoj i čistoj zgradi, u prijatnom okruženju. Takođe, kupcima prvog stana je moguće refundirati PDV, o čemu smo već pisali u drugim tekstovima.
Kada kupujete stan od investitora i polažete kaparu, morate imati na umu da investitori u većini slučajeva ne vraćaju kaparu ako ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili njegovog ispunjenja. Važno je da (pred)
ugovor sadrži odredbe koje regulišu kaparu.
Investitori često insistiraju na zabrani kupca da vrši izmene ili prepravke na objektu koje bi promenile ili narušile njegov izgled (npr. stakliti terasu, otvaranje novih prozora ili izmena postojećih, postavljanje neprikladnih reklama, tabli, oznaka, itd.). Razlog za ovo je što je objekat u smislu ideje i autorskih prava delo prodavca ili projektanta koji je izradio projekat. Zbog toga kupci ne treba da se iznenade ako se takve odredbe nađu u (pred)ugovoru o prodaji stana.
Investitori ponekad zahtevaju da kupci odreknu pravo korišćenja zajedničkih prostorija u objektu (tavan, ostava, dvorište, itd.). Na taj način investitor zadržava mogućnost da bez saglasnosti vlasnika posebnih delova (stanova) dograđuje, nadzida, spaja ili menja te delove objekta. Nije retko da investitor zahteva saglasnost kupca kojom ga ovlašćuje da učestvuje u poslovima stambene zajednice, izboru profesionalnog upravnika, angažovanju specijalizovanog preduzeća za upravljanje i održavanje objekta, itd.
Iz svega navedenog jasno je da kupovina stana u novogradnji zahteva dodatni oprez i pažnju prema detaljima, što nije slučaj kada kupujete već izgrađen stan. Čak i advokatima predstavlja veći izazov sastavljanje ugovora o prodaji stana u izgradnji, jer moraju obratiti pažnju na mnoge okolnosti kako bi zaštitili interese kupca koliko god je to moguće. Kada je kupac zaštićen od potencijalnih rizika, može se opustiti i nestrpljivo očekivati svoj novi dom.